小規模マンションの戸数が少ない大規模修繕の費用や注意点

戸数すくない小規模マンション修繕

戸数が50戸以下の小規模マンションの修繕について、「どのような方法で行えばいいのか」悩まれる管理組合の理事の方からの相談は多く受けます。

規模の大きいマンションとは異なり、管理会社に委託しない自主管理マンションの場合、修繕工事をすべて管理組合で進めなければいけません。

初めて理事になった方は、どうすればいいのか悩みどころですよね。

そこで本記事では、小規模マンションの修繕について費用やポイントについてご紹介します。ここでお伝えすることを参考にして小規模マンションの修繕を成功させましょう。

1戸あたりの修繕費の割合が高い

マンションの戸数が少なくなると、1戸あたりの修繕費の割合は高くなります。たとえば、30戸のマンションと100戸のマンションでは、1戸当たりの修繕費の負担額は大きくなるのです。

規模が大きくなるほど、大規模修繕の手間が省けるため効率性が増します。

効率性が増すと人件費などが抑えられるため、費用は割安になり1戸あたりの修繕費の負担額は少なくなるのです。

これは、商品をまとめ買いした際に、1つあたりの価格が安くなることを同じ原理です。したがって、小規模マンションのほうが1戸あたりの修繕費は高くなりやすいことを覚えておきましょう。

管理組合に依頼すると費用が割高になる

小規模マンションの場合、管理会社に管理を依頼しているところもあれば、依頼せずに自主管理のマンションも存在します。

修繕工事を行う際は、管理会社に注意するようにしてください。管理会社に修繕工事を委託すると費用が割高になるからです。

実は、管理組合は3~4割の仲介手数料を取り、下請け業者に工事をすべて丸投げします。また、さらに下請け業者に工事を委託し、孫請け業者が工事を行う恐れがあるのです。

管理会社仲介手数料

つまり、1,000万円の修繕費用を支払ったとしても、300~400万円の仲介手数料が引かれた場合、実際に使われる費用は600万円ほどになります。

これでは、せっかく積み立てた修繕費がもったいないですよね。修繕費は、管理組合の利益のために積み立てているのではありません。

入居者が一生懸命貯めた修繕費を無駄にしないためには、管理会社に委託せずに修繕工事を行うようにしてください。

戸数が少ない場合コンサルタントが不要

マンションの修繕を行う上で、コンサルタント(設計事務所)に修繕工事の管理を委託する方法があります。

しかしながら、小規模マンションであればコンサルタントに依頼しなくても問題ありません。優良業者に工事を依頼すれば、コンサルタントがいなくても修繕工事をスムーズに進めることが可能です。

そして、コンサルタントに依頼する上で、最も気をつけなければいけないのが「談合(だんごう)」です。これは、コンサルタントが施工業者を決める際、裏でやり取りを行い意図的に修繕工事を上乗せすることになります。

そして、その上乗せした修繕費用に応じてバックマージンを受け取るのです。

マンション修繕工事悪徳コンサル談合

これでは、コンサルタントに依頼するメリットがありません。

特に、小規模マンションであれば、そこまでコンサルタントに依頼するメリットがないため、談合のリスクを考えるとコンサルタントを活用するのは控えるようにしてください。

直接専門業者に依頼して修繕工事を行う

修繕工事を行う際、直接専門業者に修繕工事を依頼するようにしてください。以上でもお伝えしたように、管理会社の仲介手数料やコンサルタントのバックマージンを支払う必要がないため、低価格で高品質な工事が行えるからです。

修繕工事費用を1,000万円支払うのであれば、この金額をすべて修繕工事に使ってほしいものですよね。

また、修繕費の積み立ては、管理会社やコンサルタントに莫大な費用を支払うために行っているわけではありません。

ましてや、どこの管理組合もギリギリの費用で修繕工事を行っています。修繕費に余裕などありません。したがって、小規模マンションで修繕工事を行うのであれば、管理会社やコンサルタントに依頼せずに修繕工事を行うのがおすすめです。

まとめ

12年に1度行うのが一般的な小規模マンションの修繕工事ですが、その修繕費を狙った業者は多く存在します。

管理会社やコンサルタントは、その費用を狙っているのです。そのため、管理会社やコンサルタントとやり取りを行う際は、少し疑って話を聞くようにしましょう。

また、小規模マンションであれば、管理会社やコンサルタント不要で修繕工事が行えます。価格を抑えて、仲介手数料やバックマージンのリスクがないことを考慮すると直接専門業者に修繕工事を依頼するのが得策です。

当サイトでは、無料で優良業者をご紹介しています。管理会社に頼らずに修繕工事を行いましょう。

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