マンションの大規模修繕工事:進め方の手順や流れ・スケジュール

マンション大規模修繕・改修工事

マンションの大規模修繕を行うにあたり、修繕工事の手順や流れなどのスケジュールをあらかじめ把握しておく必要があります。

資金計画を決定したり、修繕工事を行う方法を選定したりなど、大規模修繕にはさまざまな準備を行わなければいけないからです。

とはいえ、初めて修繕工事を行う方は、どのような流れなのかわかりませんよね。また、前回の修繕工事から10年以上経過している場合、詳しく手順など覚えていないのではないでしょうか。

そこでこのページでは、大規模修繕の手順や流れをご紹介します。ここでお伝えする内容を参考にしてスケジュールを決める際の参考にしてください。

修繕計画を立てる

築10年が経過し、初めて修繕工事を行う場合や前回の工事から10年経過したのであれば、大規模修繕の計画を立てましょう。事前に準備することがいろいろあるからです。

たとえば、冒頭でもお伝えしたように、資金計画であったり修繕工事の方法の決定だったり事前に決定しておくことはたくさんあります。

しかしながら、管理組合も修繕工事以外にも決定しなければいけないことはたくさんあります。なかなか修繕工事だけを集中して行うのは難しいのが本音です。

専門委員会を組織する

そこでまずは、管理組合の中から専門委員会(修繕委員会)を組織しましょう。専門委員会を組織することで、修繕工事を専門的に担当してもらうことが可能です。修繕工事を担当してもらうことで、質の高い修繕工事を行えます。

このときのイメージは以下の図をご覧ください。

修繕委員会

修繕委員会を組織することによって、修繕工事のことに集中した組織を作ることが可能です。修繕委員会の役割としては、理事会での取り決めなどを実践することにあります。

ただ、修繕委員会といっても、修繕工事のすべてのことを決める権限はありません。必ず重要な決めごとは、管理組合に相談し総会によって決定する必要があるのです。

たとえば、修繕の計画であったり修繕費用の決定だったりなどの重要事項は、管理組合の総会で話し合って決めなければいけません。そのため、理事会と上手に連携を取って修繕工事の進めていく必要があります。

修繕委員会を組織する注意点

修繕委員会を組織する際、いくつか注意点があります。以下でお伝えすることを参考にして専門委員会を組織しましょう。

修繕委員を決定する際、できればやる気のある方を選ぶようにしましょう。やる気のない方が専門委員会をやるよりも、意欲のある方が行ったほうが修繕工事を成功させてくれる可能性は高いのではないでしょうか。

また、修繕委員は工事や金融などの専門知識を持っている方がいれば、その方たちにお願いしましょう。

全くの素人よりも専門知識のある方のほうが、いい案を思いついたり工事の内容に指摘などができたりしますよね。

そして、修繕委員は修繕工事が完了するまで変えないようにしてください。修繕委員が変わると、引継ぎなどをしなければいけません。途中から委員を任されると修繕の流れがわからなくなる恐れがあります。

やむを得ない理由であれば仕方がないですが、できれば同じメンバーで最初から最後まで専門委員を担当するほうが、一貫性のある修繕工事が行えるのではないでしょうか。

資金計画を考える

資金計画を決定します。修繕工事を行う上であらかじめ資金を用意する必要があるからです。この資金計画によって、管理組合で合意を得る必要があります。

先ほどお伝えしたように、専門委員会だけでは、すべてのことを決定することはできません。お金などの重要なことは、必ず、管理組合の総会で決定しなければいけません。

資金計画を考える際、修繕費の積み立てが予想よりも足りなくなるケースは多くみられます。

マンションの部屋の所有者が少ない場合などは、十分な積立金が得られない可能性があるからです。その場合、どのように資金を調達するのかを検討しなければいけません。

そこで修繕費が足りなくなった場合、その分足りない金額を「所有者から一時的に集める方法」「金融機関から借り入れを行う方法」の2種類があります。

所有者から一時的に集める方法

物件の所有者から足りない修繕費を一時的に集める方法は、すべての方が素直に修繕費を支払ってくれるとは限らないリスクがあります。

所有者といっても、収入に差があるため、日々の修繕費を積み立てているのにもかかわらず、「修繕費が足りないから支払ってくれ」といって払ってくれる人はなかなかいないのが現実ではないでしょうか。

家族がいてお子さんがいる家庭などは、なかなか応じてくれない恐れがあります。そのため、できるだけ応じてくれるような金額を設定して徴収するようにしましょう。

金融機関から借り入れを行う方法

住宅金融金庫や、銀行などの民間の金融機関からお金を借りて修繕費を補います。もちろん、この返済は入居者の修繕費の積み立てを増額させて返済するため、闇雲に借り入れを行えばいいわけではありません。

修繕費の積立金の金額が高くなりすぎてしまえば、入居者に迷惑をかけてしまいますよね。

その後の返済プランを考え、入居者の負担にならない金額の範囲で増額しなければいけません。

入居者を納得させる資金計画を考える

これらのどちらの方法で行っても良いですが、両方合わせて行う方法もあります。

しかし、どちらの方法で行うにせよ、修繕費を負担するのは入居者です。そのため、入居者の合意を得られるだけの理由が必要になります。

たとえば、工事の必要性、かかる費用の根拠、安くできない理由などをわかりやすく説明しなければいけません。したがって、入居者を納得させる資金計画を考えましょう。

大規模修繕工事の必要性については、「マンションの大規模修繕・改修工事の必要性や工事の詳細」の記事で詳しく解説していますので、合わせて読むようにしてください。

大規模修繕の進め方を決める

大規模修繕の進め方には、大きく分けて「設計監理方式」「責任施工方式」の2つの種類があります。それぞれ特徴は変わってきます。費用も大きく異なるので、これから修繕工事を行う方は、この2つの違いを把握しましょう。

設計監理方式:第三者に監督してもらう

設計監理方式

設計監理方式とは、修繕工事の管理をコンサルタント(設計事務所)や管理会社に任せる方法になります。

第三者に工事を監督してもらうため、修繕工事のほとんどを任せらえます。コンサルタントや管理会社などのプロに修繕工事の監督してもらえば、安心して大規模修繕工事を任せられますよね。

ただし、設計監理方式であったとしても、「コンサルタント」「管理会社」に依頼する場合、それぞれ特徴は変わります。

コンサルタントに依頼する場合

コンサルタントに依頼する場合、マンションの劣化具合を調査したり診断したりします。その後、工事業者を決定します。また、施工中の工事の管理まで行ってくれるため、修繕工事に関する業務を全般的に依頼することが可能です。

コンサルタントのメリット

コンサルタントの場合、施工業者と別会社になるため、工事の管理を徹底して行ってくれます。工事に不備があった場合、第三者の目線から徹底して業者に対して指導を行ってくれるのです。

たとえば、外壁塗装の際に塗り残しがあったり、ひび割れの補修が十分でなかったりした場合、チェックを行ってくれます。

工事を行う際、業者に手抜き工事を行われないか不安に思う方も多くいらっしゃいます。しかし、コンサルタントに依頼すれば、厳しく工事をチェックしてもらえます。

せっかく数千万円単位の修繕工事を依頼するのであれば、徹底して工事を行ってほしいものですよね。

コンサルタントのデメリット

コンサルタントに修繕工事の管理を委託する場合、コンサルタントに依頼する費用がかかります。つまり、修繕の費用に加えてコンサルタント料が発生します。

したがって、工事費用に加えてコンサルタント料がかかることを把握しておきましょう。

また、コンサルタントが全員優秀な人材とは限りません。中には、頭でっかちの設計士もいます。設計士の悪口を言うわけではありませんが、設計士は勉強しかしてこなかったため、実際の現場で工事を行う流れなどを詳細には把握していません。

つまり、現場での施工の流れなどを把握していないのです。机上の空論ばかりでは、理想の修繕工事を行うことは不可能です。

コンサルタントによっては、修繕工事の質が下がってしまう恐れがあるため、注意しましょう。

管理会社に依頼する場合

常日頃のマンションの管理は、管理会社に委託しています。マンションは、さまざまな業務があり、それを専門会社に依頼しているのです。

たとえば、修繕費の積み立て金に係る事務であったり、エントランスなどの共有部分の清掃だったりなどの業務になります。

管理会社に修繕工事を依頼する場合、普段からマンションの修繕箇所のチェックや管理業務を行っているため、全く外部のコンサルタントよりはマンションのことを熟知した修繕工事が可能です。

それでは、管理会社に修繕工事を委託する際のメリットデメリットをご紹介します。

管理会社のメリット

管理会社に修繕工事を委託すると、以上でも述べたように常日頃からマンションの修繕工事を行っているため、マンションの形状や修繕箇所などを熟知したうえで修繕工事が行えます。

したがって、質の高い修繕工事が行える特長があります。また、管理会社と管理組合は信頼関係がすでに出来上がっているため、修繕工事がスムーズに行えますよね。

できれば、普段から接している方達に修繕工事を依頼したいものではないでしょうか。

管理会社のデメリット

管理会社に工事を委託した場合、費用が割高になるケースがあります。管理会社が業者を選ぶため、見積もりを比較できなかったり仲介手数料が発生する分、費用が割高になったりするからです。

仮に、管理会社が元請けになる場合、管理会社によっては、3割程度の仲介手数料がかかります。

管理会社仲介手数料

2,000万円の修繕工事の場合、600万円が仲介手数料になります。つまり、実際に修繕工事に使われる費用は、1,400万円です。これでは、管理会社に依頼せずに直接業者に依頼したほうが費用は抑えられます。

入居者が十分でなかったり大規模修繕の規模が予想よりも大きかったりした場合、修繕費の積み立て金が不足する恐れがあります。今後、月々の積み立て金の価格が上がることもあるのではないでしょうか。

将来の修繕費用を考えれば、できれば価格を抑えたいものですよね。そのため、価格を抑えたいのであれば、管理会社に委託することは控えたほうがいいかもしれません。

責任施工方式:管理組合が修繕工事を管理する

責任施工方式

責任施工方式は、管理組合が直接業者を選び、修繕工事を依頼する方法になります。直接施工業者に工事を依頼するため、優良業者と契約しなければいけません。マンションの修繕に慣れている業者を選ぶ必要があります。

また、先ほどご紹介した設計管理方式とは異なり、第三者の監督がありません。そのため、施工会社がすべて一環となって修繕工事を行う必要があります。

マンションの修繕工事の実績が、十分にある業者に依頼するようにしてください。

また、マンションは集合住宅になるため、多くの居住者がいます。したがって、些細なことでトラブルの原因になりやすいです。

たとえば、「ベランダに勝手に入った」「覗かれた」などのトラブルやクレームは多く起こりやすいのではないでしょうか。そのため、共有住宅の修繕工事に慣れている業者に工事を依頼しましょう。

責任施工方式は、直接施工会社に依頼します。施工会社に工事を丸投げしておけばいいわけではなく、管理組合も修繕工事に参加しなければいけません。

ちゃんと修繕工事を行っているかどうかを、管理組合が判断しなければいけないのです。何か不備があれば指摘する必要があるのです。

たとえば、修繕工事で外壁塗装を行う場合、塗料の塗り残しがあったのであれば、管理組合がそれを指摘しなければいけません。管理組合が率先して修繕工事に参加する姿勢が必要です。

業者選びの注意点

責任施工方式は、業者選びを管理組合が行わなければいけません。直接施工会社に依頼する必要があるからです。

したがって、相見積もり(複数の業者に見積もりを依頼すること)を取り、業者を選定しなければいけません。修繕工事は、自動車のように「定価」というものが存在しません。言ってしまえば言い値です。

適正価格で修繕工事を行うのであれば、業者の見積もりを比較して適正価格を判断しなければいけません。

ただ、複数の業者に見積もりを依頼する際、同じ条件で見積もりを取る必要があります。同じ条件で見積もりを取らないと、それぞれの業者の見積もりの仕様や価格が変わってしまい、比較することが難しくなってしまうからです。

たとえば、外壁塗装の塗料のグレードが以下のように業者ごと異なる場合、価格は当然変化します。

  • A社:安い塗料
  • B社:普通の塗料
  • C社:高い塗料

高い塗料を使っている業者は、当然ながら価格は高くなります。これでは、条件が変わるため業者を比較するのが難しいですよね。

仕様書を作成する

そこで、仕様書を作成しなければいけません。仕様書があれば、それに基づいて各業者は見積もりを作成してくれるため、業者ごと仕様が異なるのを防げます。そのため、同条件での見積もりが可能です。

とはいえ、仕様書を作成するのには専門的な知識が必要なため、管理組合で作成できればいいですが、なかなかそうはいきません。その場合、コンサルタントに「仕様書」だけを作成してもらうのがおすすめです。

また、仕様書だけの作成であれば、費用も抑えれます。責任施工方式を行う際は、これらのことに注意して行うようにしてください。

修繕実施計画を決定する

どのような方法で大規模修繕を行うのかを決定します。そして、それをもとに理事会で総会を開きます。最終的な判断は、管理組合全体で決定するからです。

そして、決定した内容を入居者に説明し、承認を得ます。主な内容としては、以下の通りです。

  • 工事内容
  • スケジュール
  • 資金計画

それでは、これらの内容を順番に解説します。

工事内容

修繕工事の内容を居住者に説明します。修繕工事中は、騒音など入居者に迷惑をかけます。入居者からすれば、修繕工事は迷惑でしかありません。そのため、どのような工事を行うのか説明がなければ、納得する方は少ないのではないでしょうか。

そのため、入居者が納得するように修繕工事の内容を説明する必要があります。

スケジュール

工事のスケジュールを説明します。どのくらいの期間がかかるのか伝えなければ、入居者としては「いつまで修繕工事がかかるのか」わからないため、不安になってしまいますよね。

工事開始から、どのような日程やスケジュールで工事を行うのかを入居者に説明しましょう。

資金計画

修繕工事にかかる費用などをお伝えします。修繕費用は、入居者のお金です。そのため、何にいくらぐらいかかるのかを明確にする必要があります。

また、修繕費が足りなくなった場合、「入居者に足りない分を支払ってもらう」「足りない分を借り入れし、その後修繕費の積み立て金で返済する」方法で費用を賄います。

しかし、このどちらの方法を行うとしても、費用の負担は入居者になります。そのため、十分な説明を行い、納得を得なければいけません。

「なぜ費用が高くなるのか」「もっと安い方法で行えないのか」など、入居者の不満があることが考えられます。そのため、入居者を納得させるような理由で資金計画を決定するようにしてください。

工事契約を結び・実施

工事の契約書を交わした後、修繕工事の実施になります。「設計管理方式」「責任施工方式」の場合、それぞれ工事中のあなたが行うことが変わります。

修繕工事を成功させるためには、工事を管理しましょう。それでは、それぞれの方法で工事中にどのようなことをすればいいのかをご紹介します。

設計管理方式で行うこと

設計管理方式の場合、工事の管理はコンサルタントや管理会社に委託しています。そのため、あなたが行うことは、管理会社からの工事の報告や入居者からの意見などを委託している業者に報告します。

また、スケジュールなどに遅れがないのかも確認しましょう。

設計管理方式は、業者の管理を第三者機関に委託しています。そのため、施工会社とコンサルタントや管理会社を上手にコントロールしましょう。

責任施工方式で行うこと

責任施工方式は、直接業社に工事を委託します。そのため、施工会社の管理を管理組合であるあなたが行わなければいけません。

理事会や修繕委員会が一丸となって、施工会社を管理しましょう。工事に不備があった場合、それを施工業者に指摘しなければいけません。

また、スケジュール通り業者が工事を行っているのかも確認しましょう。

スケジュール通りに工事が進まずに工事が送れ、修繕工事の期間が延びると、入居者への不満は大きくなります。なるべく、あらかじめ決定しているスケジュール通りに工事が完了するように、業者を管理しましょう。

そして、入居者への報告を怠らないようにしてください。施工会社は、あなたには工事の経過などを伝えてくれますが、入居者には説明してくれないからです。

そのため、入居者に工事の経過などを徹底してあなたが伝えるようにしてください。

工事完了後について

工事完了後に行うことをご紹介します。工事が完了した場合、いくつか行うことがあるからです。

そこでこの項では、工事完了後に行うことをご紹介します。

工事完了を確認

工事完了後、工事完了引き渡し書を取り替わします。これは、「工事が完了しました」ということを証明する引き渡し書類になります。

工事が完了したことを確認して、初めて修繕工事が終わります。そして、竣工(工事完了)書類(工事についての書類)を確認してください。工事にかかわる書類になるため、どのような工事内容だったのかを確かめましょう。

アフター点検を実施

工事完了後も定期的なメンテナンスが必要です。「外壁がひび割れていないか」「雨漏りはしていないか」などの日々の点検を怠らないようにしましょう。

仮に、ひび割れていたり雨漏りしていたりする場合でも、早めに修繕すれば費用が抑えられるケースは多く見られます。手遅れになってしまうと費用が高くなってしまう恐れがあるため、ひどくなる前に修繕箇所を発見しましょう。

まとめ

マンションの修繕工事の流れについてご紹介してきました。マンションの修繕工事は、事前に委員会を組織するなどの準備が必要です。

マンションの修繕工事は、入居者の積み立て金によって賄われます。そのため、無駄遣いすることはできません。

しかし、マンションの修繕工事の方法によっては、費用が割高になる恐れがあるのです。そのため、修繕方法を管理組合の総会によって吟味しましょう。そして、お得に大規模修繕を行いましょう。

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