マンション大規模修繕:管理会社に依頼する設計監理方式とは

管理会社設計管理方式

マンションの大規模修繕は、管理会社に依頼することができます。その方法を「責任施工方式」と言います。このとき、「大規模修繕を管理会社へ委託しよう」と検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、マンションの大規模修繕を行う上で、管理会社に委託するにはあらかじめ知ってほしいことがあります。

管理会社はマンションの修繕工事を「お金儲けのイベント」としか考えていないからです。実は、管理会社はマンションの修繕工事の委託を受けると、仲介手数料が利益として確保した上で下請け業者に委託します。

これでは修繕工事費用を抑えることもできませんし、管理会社に修繕工事を委託するメリットがありません。

本記事では、マンションの修繕工事を設計監理方式で管理会社に委託するメリットやデメリットをご紹介します。管理会社に修繕工事を委託する際は、ここでご紹介することを踏まえた上で業者に依頼しましょう

設計監理方式とは

設計監理方式

設計監理方式とは、管理会社などの第三者に工事を依頼し、工事を監督してもらうことです。管理会社に依頼すれば、マンションの大規模修繕工事を任せることができます。

たとえば、業者選びや工事のスケジュールなどを管理会社が行ってくれます。

ただ、管理会社にマンションの大規模修繕工事を任せることは、メリットだけではなくデメリットもあります。良い点悪い点を考慮した上で、修繕工事を行うようにしてください。

それでは、メリットとデメリットを順番にご紹介します。

管理会社に依頼するメリット

管理会社のメリットは、どのようなものがあるのでしょうか。管理会社のメリットは以下の4つがあります。

  • 管理会社がスケジュールを組んでる
  • 業者とのやり取りを行ってくれる
  • マンションのことを熟知した修繕工事が可能
  • 管理会社が厳しく管理してくれる

管理会社に修繕工事を依頼すると、このようなメリットがあります。それでは、順番に詳しく解説していきます。

管理会社がスケジュールを組んでくれる

マンションの修繕工事は、事前に管理組合内で専門委員会の設立、資金計画や業者選びなど工事が着工(工事が始まること)するまでさまざまな準備があります。

管理会社に依頼すると、そのようなスケジュールを組んで準備を行ってくれます。初めての大規模修繕では、あなた自身でスケジュールなどの準備を行うのは難しいですよね。

したがって、管理会社にスケジュールを任せるとスムーズに修繕工事を行えます。

業者とのやり取りを行ってくれる

修繕工事を行うと業者とのやり取りが必要になります。工事の修繕箇所の確認などをしなければいけないからです。

業者としても、修繕工事の内容などをあなたに報告する義務があるため、伝えなければいけないのです。

定期的な工事内容の報告はもちろんですが、「施工内容の確認」「修繕工事がスケジュール通りに進んでいるのか」「工事内容の変更」など、さまざまなことを業者とやり取りを行う必要があります。

しかし、業者とのやり取りを面倒だと思う方もいるのではないでしょうか。

そこで、管理会社に修繕工事を任せてしまえば、あなたの代わりに修繕工事での業者とのやり取りを行ってくれます。あなたは、管理会社からの定期的な報告を受ければいいだけになります。

工事のことに詳しくなければ、業者とやり取りを行うことは難しいですよね。そのため、管理会社に任せてしまうのも1つの方法です。

マンションのことを熟知した修繕工事が可能

マンションの管理は、管理会社に委託しています。掃除や受付けなどのマンションにかかわる業務を行ってもらっているのです。そのため、マンションのことを熟知した修繕工事が可能です。

常日頃からマンションのひび割れなどの修繕箇所をチェックしているので、あなたのマンションのことを誰よりも理解しています。

あなたのマンションの「現状を把握した上で修繕工事を行いたい」のであれば、日々管理を依頼している管理会社に修繕工事を頼みましょう。

管理会社が厳しく管理してくれる

修繕工事の管理を行ってくれるため、修繕箇所に不備があった場合厳しく指摘してくれます。

修繕工事時に、外壁塗装の塗り残しやひび割れが修繕されていないなどのミスはあるものです。

ただ、これらのミスは、実際に作業している施工会社では気づかないものです。作業をしていると忘れてしまったり、気が付かないうちにミスをしてしまったりするものですよね。

仮に、そのようなことがあったとしても、管理会社が監督を行ってくれるため、指摘してくれます。

管理会社に依頼すると、工事の不備などが起こりにくいメリットがあるのです。

階段や廊下などから直接見える場所に不備があればいいですが、外壁などの部分にあった場合、足場を登って確認するのも面倒ですよね。また、ざっくり確認しても些細な不備には気が付かないものです。

管理組合に修繕工事に詳しい方がいればいいですが、素人が工事個所を見ても良し悪しがわかりにくいのも事実です。

したがって、工事の質を求めるのであれば、第三者の管理組合に管理を任せるようにしてください。

管理会社に依頼するデメリット

管理会社に修繕工事を依頼するメリットをご紹介してきました。しかし、メリットもあれば、デメリットもあるものです。いい点だけではなく悪い点も踏まえた上で、施工方法を選択しましょう。

それでは、管理会社のデメリットは以下をご覧ください。

  • 共通仕様書通りだと無駄な工事が多くなる
  • 管理会社中心の修繕工事になる恐れがある
  • 管理会社に工事を依頼すると割高

管理会社のデメリットは、以上になります。それでは、わかりやすく解説していきます。

共通仕様書通りだと無駄な工事が多くなる

管理会社が修繕工事を行う際、「共通仕様書」というものを作成します。

この共通仕様書とは、「どのような建物で大きさはこのくらい」「使う塗料は○○メーカー」「施工方法は○○方式」などのように、工事を行う際に必要な情報をまとめたものです。

管理会社は、これを参考にして複数社に見積もりを取らせます。

基準がわからなければ、業者も見積もりを取りにくいですよね。また、同じ仕様で見積もりを取らなければ、業者ごと価格や内容がバラバラの見積書になってしまう恐れがあります。

同条件で見積もりを取らなければ、見積書の内容を比べることはできません。そのため、各業者が同じ条件で見積もりを作成できるように仕様書が必要になるのです。

しかしながら、この仕様書は無駄が多い可能性があります。先ほどお伝えしたように、仕様書を作成して見積もりを依頼する場合、業者は仕様書の内容通りの見積書を作成します。

仕様書のデメリット

仕様書は、工事の内容をざっくり表記して作成しています。そのため、仕様書通りに工事を行うと無駄な工事がある恐れがあるのです。

つまり、どの業者が見積もりを取っても価格が割高になってしまう恐れがあります。

たとえば、仕様書では足場を組むような見積もりになると仮定します。しかし、業者によっては、足場を設置しない無足場工法で行える業者もいるかもしれません。

足場代は、修繕費用の10~20%ほどの費用がかかるため、この費用を削減できれば見積もり価格を大幅に下げることができます。そのほかにも、仕様書通りでは過剰な工事もある場合もあります。

たとえば、本来であれば補修程度で済む工事でも仕様書では、新しいものに交換することになっているケースです。この場合、少額の修繕費用で済むのにも関わらず、費用のかかる大規模な工事を行わなければいけません。

仕様書は、細かく外壁などを診断して作成していないからです。そのため、実際に診断してみたら簡単な修繕工事を行えばいいケースがあります。

施工会社としても仮に、必要のない修繕工事の内容があったとしても、それを訂正せずに仕様書通りに見積書を作成します。

仕様書を使って業者に見積もりを依頼すると同条件の見積書になりますが、どの施工会社も価格が割高になってしまうデメリットがあるのです。

仕様書を作成して業者に見積もりを依頼する際は、このようなデメリットがあることを把握しておいてください。

管理会社中心の修繕工事になる恐れがある

管理会社に修繕工事を任せた場合、管理会社中心の修繕工事になってしまう恐れがあります。

管理会社は、常日頃からマンションの管理を行っています。入居者から集める修繕工事の積立金の総額なども把握しているため、その費用をすべて使おうとする管理会社は多くみられます。

冒頭で述べたように、管理会社からすれば、マンションの大規模修繕工事はお金儲けのイベントです。そのため、できるだけ多くの手数料を取ろうと企んでいる管理会社は多く見られます。

管理会社は高額な仲介手数料を利益にする

管理会社に修繕工事を依頼すると、仲介手数料を取った後、利益を確保した上で下請け業者に工事を委託します。そのため、管理会社は数百万円単位の利益を得られるのです。

管理会社仲介手数料

管理会社に修繕工事を依頼するのであれば、都合の良いように、修繕工事を進められてしまいます。修繕費の積立金とほとんど変わらない修繕工事費用で、工事を行われてしまうケースもあります。

たとえば、修繕工事の積立金が3,000万円あると仮定します。

このとき、実際は修繕費用が2,500万円ほどで済むケースだとしても、修繕費の総額を把握しているため、2,950万円の費用で修繕工事を行う恐れがあるのです。

修繕工事の費用が高いほど、仲介手数料の費用も高くなるため、管理会社としては、「できれば修繕工事の費用を高くしたい」と思うのです。

管理会社に修繕工事を任せると、好き勝手に工事が行われてしまいます。

管理会社に修繕工事を依頼する場合、すべてを任せるのは控えるようにしてください。あなたも気になる点があるのであれば、管理会社に積極的に質問をするなどをして管理会社が好き勝手修繕工事をするのを防ぎましょう。

管理会社に工事を依頼すると割高

管理会社に修繕工事を依頼すると割高になります。管理会社は、下請け業者に工事を委託する際、仲介手数料を取るからです。

管理会社も営利目的なため、仲介手数料を取ることは決して悪いことではありません。しかし、実際は、ほとんどの管理会社が高額な仲介手数料を取りすぎています。

実は、管理会社は修繕費用の3割程度の仲介手数料を取っているのです。

管理会社仲介手数料

つまり、1,000万円の修繕費用を支払ったとしても、3割の300万円が仲介手数料になり、実際に施工費用に使われる金額は700万円になります。また、建築業界では、下請け業者がさらに下請けに依頼することもあります。

その場合、更に仲介手数料が発生するので、最終的には400万円の仲介手数料が取られてしまうこともあるのです。

したがって、最終的には1,000万円の施工費用が600万円になり、その費用で修繕工事が行われます。これでは、施工費用のほとんどが仲介手数料になってしまうので、修繕工事に使われる金額は少なくなってしまいますよね。

管理会社に修繕工事を依頼すると、仲介手数料が発生するため、修繕工事を行う際はこのことを踏まえたうえで大規模修繕工事を行うようにしてください。

まとめ

マンションの修繕工事を管理会社に依頼することを「設計監理方式」といいます。管理会社に修繕工事を任せることができるため、業者とのやり取りや業者の選定などを管理会社が行ってくれるメリットがあります。

面倒な修繕工事を行ってくれるため、あなたとしては楽に修繕工事が行えますよね。

ただ、管理会社はボランティア活動ではありません。修繕工事で大きな利益を得ることを目的としているため、管理会社の都合の良いような工事になってしまう恐れがあります。修繕費用が大幅に上乗せられてしまうこともあるのです。

限られた修繕工事の積立金を上手にやりくりするためには、無駄遣いしている余裕がないのが本音ですよね。

今後入居者が減ってしまう場合、修繕費の積立金を値上げしなければいけなくなる恐れがあります。そのようなリスクを考えると、適正価格で修繕工事を行うようにしましょう。

そして、将来の修繕工事のために積立金は貯蓄しておくようにしてください。

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