マンションの修繕時期の期間、タイミングはいつ?周期やサイクル

マンション修繕時期・サイクル

「マンションの修繕時期はどのくらいなのか」という相談は多く受けます。特に、初めてマンションの大規模修繕を行う方は、どのくらいの周期やサイクルで修繕工事を行えばいいのかわからないものですよね。

とはいえ、入居者が快適に暮らせるようにマンションを保つためにも、雨漏りなどが起こってしまう前に修繕工事を行いたいのではないでしょうか。

そこで本記事では、これからマンションの修繕工事の修繕時期の目安や周期、サイクルなどをご紹介します。

マンション大規模修繕工事の周期の目安

マンションの大規模修繕の目安は、12年周期で行うのが理想的です。12年も経過すると、外壁や防水材の耐久性がなくなってきてしまうからです。

しかし、マンションごと劣化の度合いは変わってきます。同じマンションであったとしても、都道府県や気候などで劣化具合は変わるからです。

湿気が多い地域では、コケやカビなどが外壁に発生しやすくなります。また、海沿いの地域では、塩害の被害があります。

地域によって修繕時期はことなるため、場所によっては、10年で修繕を行うケースも考えられます。12年という目安はありますが、マンションの症状に応じて大規模修繕を行うようにしてください。

大規模修繕が12年周期の理由

マンションの修繕工事のほとんどが、12年1度の頻度で大規模修繕を行います。実は、これには理由があります。

建築基準法では、築10年経過したタイル張りのマンションは、築13年までに「外壁の全面打診調査」「修繕工事」のどちらかを行う必要があるからです。

全面打診調査とは、タイルを叩いて異常がないか調べる検査のことです。

タイルは、モルタル(セメントと砂を混ぜたもので、タイルを外壁に貼る際に使われる建材)で接着してあるだけなので、少しでも劣化すると簡単に剥がれてしまいます。

タイルが剥がれ落ちたらとても危険です。歩行者に当たったら大惨事になってしまいます。そのような事態を防ぐために、建築基準法で築10年経過したら数年以内に調査しなければいけないと決まっているのです。

ただし、築10年経過しても3年以内に修繕工事を行う予定がある場合は、調査を行わなくても問題ありません。

このように、築13年以内に全面打診調査または修繕工事を行う必要があるため、築12年で工事を行うマンションは多く見られます。調査をするのであれば、修繕工事をしてしまったほうが良いと考えるからです。

全面打診調査には足場が必要

また、全面打診調査を行う際、足場が必要です。足場の費用は、数百万円単位になります。調査のためだけに足場を組むのでは、割高になってしまいます。

そこで、築10年を経過した段階で、「どうせ数年以内に修繕工事を行うのであれば、調査ではなく、大規模修繕工事を行ってしまったほうが良い」という考えの方が多いのです。

このような理由から、築13年以内の築12年で修繕工事を行う管理組合は多くいらっしゃいます。

あなたのマンションが、築10年経過しているのであれば、数年以内に修繕工事を行うことを今のうちから検討して準備しておきましょう。

大規模修繕の周期やサイクル

大規模修繕は、どのくらいの周期やサイクルで行うのが良いのでしょうか。先ほど、最初の大規模修繕は、12年とお伝えしました。そのため、12年周期で行う方は多く見られます。

築年数修繕回数
12年1回目
24年2回目
36年3回目

修繕の周期は、修繕箇所によっても変わってきます。全体の修繕の目安は、先に述べたように12年が目安です。しかし、箇所によって適切な修繕時期は異なります。

築12年で修繕しなければいけない部分もあれば、築36年経過したら初めて交換する個所もあるからです。

以下は、公益財団法人マンション管理センターが公開しているマンションのいろいろな部分の修繕箇所の目安になります。

推定修繕工事項目対象部位等工事区分修繕周期(参考)想定している修繕方法等
1 仮設工事
①共通仮設仮設12年12年・24年・36年・48年… 仮設事務所、資材置き場等
②直接仮設仮設12年12年・24年・36年・48年…枠組足場、養生シート等
2 屋根防水
①屋上防水(保護)屋上、塔屋、ルーフバルコニー補修12年(1周期)12年伸縮目地の打替え、保護コンクリート部分補修
修繕24年(2周期)24年(以降は露出防水)下地調整の上、露出防水(ウレタン塗膜防水)※かぶせ方式(保護層を撤去しない)
②屋上防水(露出)屋上、塔屋修繕12年(1周期)12年…36年…60年…ウレタン塗膜防水の上、保護塗装(トップコート塗り)※かぶせ方式(防水層を撤去しない)
撤去・新設24年(2周期)24年…48年…72年…既存防水層を全面撤去の上、下地調整、(露出アスファルト防水等)
③傾斜屋根屋根補修12年(1周期)12年…36年…60年…下地調整の上、保護塗装(水性ポリマー等)
撤去・葺替24年(2周期)24年…48年…72年…既存屋根材を全面撤去の上、下地補修、葺替え
(アスファルトシングル葺、金属板葺等)
④庇・笠木等防水庇天端、笠木天端、パラペット天端・アゴ、架台天端等修繕12年12年・24年・36年・48年…高圧水洗の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水等)
3 床防水
①バルコニー床防水バルコニーの床
(側溝、幅木を含む)
修繕12年12年・24年・36年・48年… 床/高圧水洗の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水) 側溝・巾木/高圧水洗の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水)
②開放廊下・階段等床防水開放廊下・階段の床
(側溝、幅木を含む)
修繕12年12年・24年・36年・48年…床部/高圧水洗の上、下地調整、(塩ビシート張り等)側溝・巾木/高圧洗浄の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水)
4 外壁塗装等
①コンクリート補修外壁、屋根、床、手すり壁、軒天(上げ裏)、庇等
(コンクリート、モルタル部分)
補修12年12年・24年・36年・48年…ひび割れ・浮き・欠損・鉄筋の発錆・モルタルの浮き等の補修
②外壁塗装外壁、手すり壁等塗替12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…高圧洗浄の上、下地処理、塗装(仕上塗材)
除去・塗装36年(3周期)36年…72年…既存全面除去の上、下地処理、塗装(仕上塗材)
③軒天塗装開放廊下・階段、バルコニー等の軒天(上げ裏)部分塗替12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…高圧水洗の上、下地処理、塗装
除去・塗装36年(3周期)36年…72年…既存全面除去の上、下地処理、塗装
④タイル張補修外壁・手すり壁等 補修12年12年・24年・36年・48年…高圧洗浄、欠損・浮き・剥離・ひび割れ等の補修、一部張替え
⑤シーリング外壁目地、建具周り、スリーブ周り、部材接合部等打替12年12年・24年・36年・48年…打継・伸縮・誘発目地、部材取合部等の打替え
5 鉄部塗装等
①鉄部塗装
(雨掛かり部分)
(鋼製)開放廊下・階段、バルコニーの手すり塗替4年4年・8年・12年・16年… 下地処理の上、塗装
(鋼製)屋上フェンス、設備機器、立て樋・支持金物、架台、
避難ハッチ、マンホール蓋、隔て板枠、物干金物等
塗替4年4年・8年・12年・16年… 下地処理の上、塗装
屋外鉄骨階段、自転車置場、遊具、フェンス塗替4年4年・8年・12年・16年…下地処理の上、塗装
(注)機械式駐車場を除く
②鉄部塗装
(非雨掛かり部分)
(鋼製)住戸玄関ドア塗替6年6年・12年・18年・24年…下地処理の上、塗装
(鋼製)共用部分ドア、メーターボックス扉、手すり、照明器
具、設備機器、配電盤類、屋内消火栓箱等
塗替6年6年・12年・18年・24年…下地処理の上、塗装
③非鉄部塗装(アルミ製・ステンレス製等)
サッシ、面格子、ドア、手すり、避難ハッチ、換気口等
清掃12年12年・24年・36年・48年…洗浄の上、コーティング
(ボード、樹脂、木製等)
隔て板・エアコンスリーブ・雨樋等
塗替12年12年・24年・36年・48年…下地処理の上、塗装
6 建具・金物等
①建具関係住戸玄関ドア、共用部分ドア、自動ドア点検・調整12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…動作点検、金具(丁番、ドアチェック等)の調整等
取替36年(3周期)36年・72年…かぶせ工法(既存枠の上に新規枠を取付け)
窓サッシ、面格子、網戸、シャッター点検・調整 12年(1・2周期)
12年・24年…48年・60年…
動作点検、金具(戸車、クレセント、ビート等)の調整等
取替36年(3周期)36年・72年…かぶせ工法(既存枠の上に新規枠を取付け)
②手すり開放廊下・階段、バルコニーの手すり、防風スクリーン取替36年36年・72年…全部撤去の上、アルミ製手すりに取替え
③屋外鉄骨階段屋外鉄骨階段補修12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…点検、腐食部板金溶接補修、踏板取替え等
取替36年(3周期)36年・72年…全部撤去の上、建替え
④金物類
(集合郵便受等)
集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー等取替24年24年・48年・72年…
笠木、架台、マンホール蓋、階段ノンスリップ、避難ハッ
チ、タラップ、排水金物、室名札、立て樋・支持金物、隔て
板、物干金物、スリーブキャップ等
取替24年24年・48年・72年…
屋上フェンス等取替36年36年・72年…
全部撤去の上、アルミ製手すりに取替え
⑤金物類
(メータボックス扉等)
メーターボックスの扉、パイプスペースの扉等取替36年36年・72年…
7 共用内部
①共用内部管理員室、集会室、内部廊下、内部階段等の壁、床、天井張替・塗替12年12年・24年・36年・48年…床・壁・天井の塗替え・張替え等
エントランスホール、エレベーターホールの壁、床、天井張替・塗替12年12年・24年・36年・48年…
8 給水設備
①給水管屋内共用給水管更生 15年15年・40年・65年…
屋内共用給水管、屋外共用給水管取替(更新30年30年・60年…仕上げ材の補修を含む
塩ビライニング鋼管への取替え
②貯水槽受水槽 取替25年25年・50年・75年…
FRP製への取替え
高置水槽 取替25年25年・50年・75年…
FRP製への取替え
③給水ポンプ揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ補修8年(隔周期)
8年…24年…40年…56年…
ポンプのオーバーホール等
取替16年16年・32年・48年・64年…
9 排水設備
①排水管屋内共用雑排水管更生15年15年・40年・65年…
屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管取替(更新)30年30年・60年…住戸内パイプシャフトを解体撤去の上、取替え、復旧
②排水ポンプ排水ポンプ補修8年(隔周期)
8年…24年…40年…56年…
ポンプのオーバーホール等
取替16年16年・32年・48年・64年…
10 ガス設備
①ガス管屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管取替(更新)(25年)
30年
30年・60年…埋設部掘削、管の敷設、埋戻し、復旧
(ポリエチレン管等)
11 空調・換気設備等
①空調設備管理室、集会室等のエアコン取替15年15年・30年・45年・60年…
②換気設備管理員室、集会室、機械室、電気室等の換気扇、ダクト
類、換気口、換気ガラリ
取替15年15年・30年・45年・60年…
12 電灯設備等
①電灯設備共用廊下・エントランスホール等の照明器具、配線器具、
非常照明、避難口・通路誘導灯、外灯等
取替15年15年・30年・45年・60年…
②配電盤類配電盤・プルボックス等 取替30年30年・60年…
③幹線設備引込開閉器、幹線(電灯、動力)等 取替30年30年・60年…幹線、引込開閉器等の取替え(容量増)
④避雷針設備避雷突針・ポール・支持金物・導線・接地極等 取替40年40年…
⑤自家発電設備発電設備 取替30年30年・60年…
13 情報・通信設備
①電話設備電話配線盤(MDF)、中間端子盤(IDF)等取替30年30年・60年…
②テレビ共聴設備アンテナ、増幅器、分配器等 ※同軸ケーブルを除く 取替15年15年・30年・45年・60年…
③インターネット設備住棟内ネットワーク 取替15年15年・30年・45年・60年…
④インターホン設備等インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設
備、配線等
取替15年15年・30年・45年・60年…
14 消防用設備
①屋内消火栓設備消火栓ポンプ、消火管、ホース類、屋内消火栓箱等取替25年交換
25年・50年…
②自動火災報知設備感知器、発信器、表示灯、音響装置、中継器、受信器等取替20年交換
20年・40年・60年…
住宅用又は共同住宅用
③連結送水管設備送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱等取替25年交換
25年・50年…
15 昇降機設備
①昇降機カゴ内装、扉、三方枠等補修15年(隔周期)
15年…45年…
内装取替え、三方枠塗装
全構成機器取替30年(隔周期)
30年…60年…
全部撤去・新設
16 立体駐車場設備
①自走式駐車場プレハブ造(鉄骨造+ALC)補修10年(1・2周期)
10年・20年…40年・50年…
鉄部塗装、車止等の取替え
建替 30年(3周期)
30年…60年…
全部撤去の上、建替え
②機械式駐車場二段方式、多段方式(昇降式、横行昇降式、ピット式)
垂直循環方式等
補修5年(1・2・3周期)
5年・10年・15年…25年
鉄部塗装、部品交換
二段方式、多段方式(昇降式、横行昇降式、ピット式)
垂直循環方式等
建替20年(4周期)
20年……40年
全部撤去・新設
駐車装置、制御板、昇降装置等
17 外構・附属施設
①外構平面駐車場、車路・歩道等の舗装、側溝、排水溝 補修24年24年・48年・72年…
囲障(塀、フェンス等)、サイン(案内板)、遊具、ベンチ等取替24年24年・48年・72年…
埋設排水管、排水桝等
※埋設給水管を除く
取替24年24年・48年・72年…
②附属施設自転車置場、ゴミ集積所取替24年24年・48年・72年…
植樹整備24年24年・48年・72年…
18 調査・診断、設計、工事監理等費用
①調査・診断、設計、コ
ンサルタント
大規模修繕工事の実施前に行う調査・診断
計画修繕工事の設計(基本設計・実施設計)・コンサルタン
1回目10年
以後12年
10年・46年…第1回目・第4回目…の大規模修繕工事に係る業務
22年・58年…第2回目・第5回目…の大規模修繕工事に係る業務
34年・70年…第3回目・第6回目…の大規模修繕工事に係る業務
②工事監理計画修繕工事の工事監理12年12年・48年…第1回目・第4回目…の大規模修繕工事に係る業務
24年・60年…第2回目・第5回目…の大規模修繕工事に係る業務
36年・72年…第3回目・第6回目…の大規模修繕工事に係る業務
19 長期修繕計画作成費用
①見直し長期修繕計画の見直しのための調査・診断
長期修繕計画の見直し
5年5年(・10年)・15年(・20年)…

出典:公益財団法人マンション管理センター

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この表を参考にして修繕時期やサイクルを決めてはいかがでしょうか。

ただし、先ほどお伝えしたように、不具合が出ていない箇所を無理に修繕する必要はありません。意味のない工事を行ったとしても、修繕費の積立金の無駄遣いになるからです。

そのため、実際に症状を診断した上で修繕を行うのかの判断をするようにしてください。

マンションの修繕時期を決めるポイント

マンションの修繕時期を決める際、2つのポイントがあります。適切な時期に修繕を行うことで、効率よく修繕サイクルやプランにすることができます。

  • 2回目の築24年以降は修繕する個所が増える
  • 管理会社の言いなりにならない

それでは、順番に解説していきます。この2つのポイントを参考にして修繕時期を決定しましょう。

2回目、または築24年以降の修繕工事は修繕する個所が増える

1回目に比べると2回目以降は、修繕する個所や規模が増える恐れがあります。築12年で行う修繕工事の際は問題がなくても、2回目の修繕工事では劣化して修繕しなければいけない部分がでてくるからです。

したがって、1回目の修繕費用よりも2回目のほうが高くなるケースは多く見られます。

1回目の費用と同じくらいの金額がかかると想定していると、修繕費が足りなくなります。1回目の修繕工事よりも修繕箇所が増えるため、施工費用が高くなるからです。そのため、資金計画には、注意するようにしてください。

管理会社の言いなりにならない

管理会社(マンションの管理を委託されている業者)にとって、マンションの修繕工事は高額な仲介手数料を得られる大きなイベントです。管理会社に修繕工事を任せると仲介手数料がかかります。

管理会社仲介手数料

管理会社が元請けになり、利益を確保したうえで下請け業者に工事を委託するのです。

管理会社は、あなたが修繕工事を行えば行うほど、利益を得られるため、修繕工事の必要がなくても管理組合(住民)であるあなたに工事を進めてきます。マンションの修繕工事を頻繁に行う計画にすることも十分に考えられます。

たとえば、2回目の修繕工事を1回目の修繕工事が終わってから12年ではなく、10年で進めてくるかもしれません。

塩害の地域など、劣化が早い地域あればいいですが、12年後に行えばいい工事を10年で進めてくる場合、悪徳業者と言わざるを得ません。

管理会社の立場からすれば、「修繕工事をたくさん行い利益を得たい」と思います。しかし、あなた側からすれば「少しでも価格を抑えて修繕したい」と思うのが本音ですよね。そのため、管理会社にすべてを任せるのは得策ではありません。

ただ、ほとんどの方が、修繕工事の知識がないため、正確な判断ができません。

したがって、「管理会社に任せれば問題ない」と思ってしまっているのです。そのため、ほとんどの管理組合が、管理会社に修繕工事を任せています。

しかし、この考え方が大きな落とし穴です。管理会社に任せればいいという考えでは損をしてしまう可能性があるため、注意してください。

管理会社にとって修繕工事はお金儲けのイベント

管理会社からすれば、修繕工事はお金儲けのイベントでしかありません。修繕工事を行い、利益を得ようとしか考えていない会社がほとんどだからです。

管理会社も管理組合(住民側)がどの程度、修繕工事に興味があるのか気にしています。このとき、管理組合が「修繕工事に興味がなく管理会社の言いなり」だと判断されてしまえば、カモにされてしまう恐れがあります。

管理会社の都合の良いように、修繕工事を進められてしまうのです。修繕時期はもちろんのこと、必要以上に費用の高い工事を行われてしまうことも考えられます。

管理会社も管理組合からマンションの管理を委託されているため、無料で行う訳にはいかない気持ちもわかります。

しかし、限られた修繕費の積立金を効率よく運営するためには、無駄な工事や仲介手数料を支払っている場合ではありません。

昔に比べて修繕費用は割高になり、入居者数も減っています。1世帯あたりの修繕費の積立金の割合は、年々増えていくことが予想されます。

したがって、管理会社に修繕工事のすべてを丸投げしてしまうのではなく、管理組合であるあなたが責任をもって修繕工事の周期やプランを決定するようにしてください。

管理会社に修繕工事を依頼する際については、「マンション大規模修繕:管理会社に依頼する設計監理方式とは」の記事で詳しく解説しているため、合わせて読むようにしてください。

まとめ

マンションの大規模修繕工事は、12年に1度の周期やサイクルで行うのが一般的です。しかし、箇所によって修繕時期は変わってきます。

外壁塗装やひび割れは12年に1度メンテナンスを行わなければいけませんが、サッシやドアなどは、36年に1度交換を行えばいいからです。

また、必要のない部分を修繕工事する必要はないため、劣化具合を見極めたうえで修繕工事を行いましょう。

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