マンションの大規模修繕費不足・足りない場合の対処法

修繕費用不足

マンションの大規模修繕費が、不足する管理組合は多くいらっしゃいます。いざ、大規模修繕を行おうとしても、修繕費が足りなくなってしまえば元も子もありませんよね。

修繕費が足りなくなるには、必ず理由があり、修繕費が不足した場合、大規模修繕を行う方法があります。

そこで本記事では、修繕費が足りない場合の対処法をご紹介します。また、足りなくなってしまう理由についてもご紹介するので、ここでお伝えすることを参考にして大規模修繕工事を行いましょう。

修繕費用が足りなくなる原因

修繕費が足りなくなるには、原因があります。原因を解決しなければ、次回の修繕費用も不足する恐れがあります。修繕費用が足りなくなる原因を明確にし、大規模修繕を行いましょう。

修繕費の計画に不備がある

修繕費は、修繕計画によって積立金の金額を決めます。しかし、その修繕計画に不備がある場合、修繕時期になっても積立金が足りなくなる恐れがあるのです。

たとえば、入居率を上げるために、修繕費の積立金の金額を本来必要な金額よりも安くしているケースがあります。

また、修繕費の金額を決定する際に、必要な工事が含まれていない場合があります。実際に、機械式駐車場の修繕費用が含まれてなく、修繕時期に積立金が「大幅に足りなくなった」ということもあるのです。

必要な工事費が修繕費用に含まれていなければ、足りなくなるのは当然ですよね。

修繕計画に不備がある場合、修繕費が足りなくなってしまうので今一度確かめるようにしてください。

工事費用が高くなった

マンションの大規模修繕費用は、昔に比べて工事費用は30%高くなっています。

そのため、本来であれば足りる修繕費であったとしても、工事費用が30%高くなったことで足りなくなってしまうマンションは多くみられます。

その場合、足りなくなった修繕費を補う必要があります。また、その修繕計画では、次回以降の修繕工事費も足りなくなる恐れがあるので、修繕計画を見直すようにしてください。

修繕費を抑える方法

マンションの大規模修繕費用を抑える方法をご紹介します。修繕費用が足りない場合、費用を抑えることができれば、足りる可能性があります。修繕費用が足りない場合は、まずは費用を抑える方法を行うようにしてください。

修繕費を抑える方法は、以下の通りです。

  • 無駄なものは無くす
  • 相見積もりを取る
  • 管理会社に丸投げしない
  • 火災保険の利用を検討する
  • 無足場工法を検討する

修繕費を抑える方法はこのようになります。それでは、順番にご紹介していきます。

無駄なものは無くす

無駄なものを無くせば、修繕費用を抑えることが可能です。無駄なものとは、維持費ばかりかかってあまり使わないものです。

よく多くの管理組合が無駄だと思い無くすものの1つに「機械式駐車場」が挙げられます。維持費や修繕費用を合わせると数千万円単位の費用がかかるため、修繕するのであれば撤去してしまう管理組合は多くいらっしゃいます。

必要がないのであれば、撤去してしまうほうが今後のトータルコストを考えるとお得です。

管理組合の総会などで話し合い、無駄なものがないか検討するようにしてください。

相見積もりを取る

相見積もり(複数社に見積もりを取ること)を取ることで価格を比べることができます。マンションの大規模修繕費用は、定価が存在しないため、複数の業者に見積もりを出さなければ価格を比較することができないからです。

たとえば、以下のように1社だけの見積もりだけでは、価格を判断できませんよね。

  • A社:3,000万円

これでは、3,000万円が高いのか安いのか判断することは不可能です。一方で、下記のように複数社に見積もりを依頼すれば、価格を比較できます。

  • A社:3,000万円
  • B社:2,780万円
  • C社:2,500万円

このように、複数の業者に見積もりを依頼すれば、価格を比較できます。また、サービスも比較することができるので、あなたに合った業者に修繕工事を依頼することができるのです。

価格を抑えるには、複数の業者に見積もりを依頼し、値段やサービスを比べるようにしてください。

管理会社に丸投げしない

管理会社に修繕工事を依頼すると仲介手数料が発生するため、費用は割高になります。管理会社は、仲介手数料を利益として確保した上で、下請け業者に工事を丸投げするからです。

管理会社仲介手数料

この場合、仲介手数料は3~4割になります。つまり、1,000万円の修繕費用を支払ったとしても、700万円しか修繕費用にしか使えません。

管理会社に修繕工事を依頼すると、このように無駄な費用が発生します。せっかく修繕費用を積み立てていても、管理会社に高額な仲介手数料を取られてしまえば、これ以上無駄なお金はありません。

このようなピンハネは、絶対にあってはならないことではないでしょうか。

これでは、直接下請け業者に工事を依頼し、低価格で高品質な工事にしたほうがいいですよね。

したがって、管理会社に修繕工事をすべて任せてしまうのではなく、修繕費用を無駄使いしない修繕工事を行うようにしてください。

管理会社の仲介手数料などは、「マンション大規模修繕:管理会社に依頼する設計監理方式とは」のページでわかりやすく仕組みをご紹介しています。仲介手数料がかかる仕組みなどを詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

火災保険の利用を検討する

小規模のマンションの場合、火災保険を利用すると修繕費用を抑えることが可能です。火災保険には、風災保証というものがあるからです。

これは、雨や風によってマンションの外壁や屋根が破損した場合に、保険金が下りるというものです。

この保険金を使うことで修繕費用の一部を賄えます。つまり、支払われる保険金の金額分、修繕費用を抑えることが可能です。

たとえば、100万円保険金が支払われれば、その分修繕費用の負担は安くなります。これから修繕費用を抑えたいのであれば、火災保険を活用して修繕工事を行いましょう。

無足場工法を検討する

マンション修繕工事無足場工法

出典:安村外装

マンションの修繕工事を行う際、無足場工法を行うと修繕費用を抑えられます。修繕費用の10%は足場代になるからです。

無足場工法は、ロープを使い上からぶら下がって修繕工事を行います。この無足場工法であれば、足場を利用せずに修繕工事が行えるので、修繕費用を抑えることが可能です。

ただし、マンションの形状によっては無足場工法ができない恐れがあります。ロープを屋上に設置できないケースがあるからです。

また、無足場工法ができる業者の数も多くはないため、どの施工業者も修繕工事が行えるわけではありません。

無足場工法を行うと修繕費を抑えられる可能性があります。ぜひ、検討してみてはいかがでしょうか。

無足場工法については、「【マンションの大規模修繕】足場なし・無足場工法の特徴」の記事で詳しくご紹介しています。気になる方は合わせて読むようにしましょう。

修繕費が足りない場合の対処法

修繕費が足りなくなってしまった場合、大規模修繕が行えません。しかし、積立金が足りなくても大規模修繕工事を行う方法があります。

修繕費が足りなくなった場合、これからお伝えする方法を実践してください。

一時金を集める

マンションの大規模修繕費用が足りなくなった場合、一時金を集めるようにしてください。一時金を集めることで、足りない金額を補えることができるからです。

ただし、一時金を集めるためには、居住者への了解が必要になります。居住者の反対が多ければ、修繕工事を行うことはできないため、説得する必要があるからです。

月々積立金を支払っているのにも関わらず、「修繕費が足りないから一時金を集める」と言っても認めてもらえないですよね。一時金を集めることで修繕費を賄えますが、居住者を納得させる理由が必要になるため注意しましょう。

借り入れを行う

修繕費が足りない場合、金融機関から借り入れを行えます。

ただし、借り入れを行った費用は、その後の修繕費用に上乗せされます。借り入れを行う際も、入居者にその後費用を負担してもらうため、納得させた上で借り入れを行う必要があるのです。

修繕費用は、居住者が毎月のローンを支払っている中、必死で支払ったお金です。

そのため、借り入れを行うからと言って1円も無駄にはできません。管理組合としては、そのことを踏まえた上で、業者選びや修繕工事の内容を決定するようにしてください。

修繕時期を見直す

修繕費用が足りなくなってしまった場合、修繕時期を見直すのも1つの方法です。積立金が溜まるのを待ってから行えば、一時金を集めたり借り入れを行ったりする必要はありません。

ただ、修繕時期を見直したことによって、5年近く修繕工事が遅れる管理組合も珍しくありません。

このことにより、築12年で修繕工事を行えば100万円で修繕することができたとしても、5年後の築17年で修繕工事を行うことによって、費用が150万円になるケースもあります。

修繕時期を見直すのはいいですが、修繕時期が遅くなるとかえって修理費用が高くなる恐れがあるため注意しましょう。

まとめ

マンションの修繕費が足りなくなる原因や抑える方法、足りなくなった場合の対処法についてご紹介してきました。

修繕費は、修繕計画によって溜まる金額などが決まるため、修繕費が足りなくなった管理組合は、今一度計画を検討するようにしてください。

また、修繕費用は無駄を抑えたり工夫したりすることで抑えることが可能です。費用が足りなくなった場合は、修繕費用を抑えられないか考えてみてください。

修繕費用が足りなくなった場合は、その不足分を補うように一時金を集めたり、借り入れを行ったりしましょう。ここでお伝えしたことを参考にして、修繕工事を成功させてください。

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