マンションの大規模修繕の談合:詐欺コンサルタントの悪質な手口

悪徳コンサルタントの手口

マンションの大規模修繕工事を行う上で、「どの業者にいくらの費用で工事を依頼するのか」という悩みを抱えている管理組合は多く見られます。

できれば、優良業者に適正価格で修繕工事を依頼したいものですよね。

しかし、マンションの大規模修繕工事には、「談合」というものがあります。これは、コンサルタント(設計事務所)が業者とやり取りを行い、意図的に工事費用を吊り上げバックマージンを受け取ることです。

マンションの修繕工事には、談合が頻繁に行われているため、管理会社やコンサルタント(設計事務所)の格好の餌食になってしまっている管理組合は非常に多いです。

せっかく入居者が、貯めた積立金をそのような仲介手数料やリベート(バックマージンのこと)に支払うのはもったいないですよね。

そこで本記事では、マンションの修繕工事の談合の仕組みや打開策についてご紹介します。

マンション修繕工事は数千万円規模です。その際に発生する高額な手数料を狙っている悪徳コンサルタントや管理会社は非常に多くいます。

ここでお伝えすることを参考にして談合を防ぎ、コンサルタントの被害にあわないようにしましょう。

談合とは:悪徳コンサルタントの手口

マンション大規模修繕談合

談合とは、管理会社やコンサルタントが業者とやり取りを行い、工事費用を吊り上げることです。そうすることで、工事費用は高くなります。そして、施工業者からバックマージンを受け取る仕組みになります。

業者も高い費用で工事を受注でき、コンサルタントも業者からバックマージンを受け取ることで利益を得られる仕組みです。

談合の流れ


ぜひ、私の会社に大規模修繕工事を発注してください。発注してくれたらお礼に紹介料を支払います。


わかりました。それでは、工事を注させるようにします。競合がいたら費用を吊り上げるので、2,500万円の工事費用を3,000万円に吊り上げて発注します。


わかりました。それでは、儲けた500万円の半分の250万円をバックマージンとして支払います。

このようなやり取りによって談合が行われます。工事を依頼する管理組合としては、談合を行われても一切のメリットがありません。必要以上に高い費用を支払い、修繕工事を行うのですから当たり前ですよね。

談合による工事費のつり上げ

このとき、「安い見積もりを提示した業者に工事を発注すれば問題ないのでは?」と思う方もいらっしゃいます。

しかし、コンサルタントに依頼する場合、すべての業者とやり取りを行うため、すべての業者の価格を吊り上げるのです。

本来であれば、2,500万円程度の見積もりになるはずの修繕工事であったとしても、コンサルタントが談合を行うことで、すべての業者の価格を3,000万円程度に吊り上げます。

マンション修繕工事悪徳コンサル談合

コンサルタントの指示によって、見積もりを依頼したすべての業者が高い価格になります。

この場合、どの業者に工事を発注したとしても、割高な修繕工事費用になり、先ほどのようなバックマージンや仲介手数料が支払われるような仕組みになっているのです。

談合が起こってしまう理由

談合が起こってしまう要因としては、管理組合が大規模修繕工事のことに詳しくないことが挙げられます。そのため、管理会社やコンサルタントに足元を見られてしまうのです。

また、管理組合としても「面倒な大規模修繕を管理会社にすべて任せてしまいたい」というのも本音です。

管理組合は、マンションの物件を所有している方たちの集まりです。当然、報酬なども発生しません。

つまり、ボランティアです。ボランティアで行っているので、「面倒な修繕工事を早く終わらせたい」と思うものですよね。そのため、管理組合やコンサルタントに任せてしまい、工事費用が必要以上高い金額で行われてしまうのです。

談合を防ぐためには、管理会社やコンサルタントに任せてしまうのではなく、管理組合が大規模修繕工事のことをよく考える必要があります。自分たちのマンションの修繕工事です。他人事ではなく、管理組合が率先してかかわるようにしましょう。

コンサルタントの本来の役目

コンサルタント設計監理方式

コンサルタントは本来、修繕工事の管理を管理組合の代わりに行うものです。このことを「設計監理方式」といいます。そのため、本来であれば、第三者として業者や工事の管理を行わなければいけません。

しかし、その立場を利用して談合を行い、詐欺まがいな修繕工事を行う業者は多くみられます。このようなことは、決してあってはならないことです。

マンションの修繕工事を行う際は、悪徳コンサルタントに注意しましょう。

談合の事例:見積もりから見極める方法

先でもお伝えしましたが、談合されると見積もり価格に差が出ない特徴があります。管理会社やコンサルタントが業者とやり取りを行っているため、価格が全体的に吊り上げられているからです。

通常、複数社に見積もりを依頼すると業者ごと条件が異なるため、価格は以下の通りバラバラになるはずです。

  • A社:2,980万円
  • B社:2,600万円
  • C社:3,200万円
  • D社:3,500万円
  • E社:2,400万円

マンションの修繕工事は、「定価」がありません。そのため、業者ごと価格設定がことなるものです。談合されていない場合、以上のように業者ごと見積もり価格は変わるのが当然です。

一方、談合されていると管理会社やコンサルタントの指示によって価格が吊り上げられ、価格差が無くなります。そのため、複数社に見積もりを依頼しても以下のようになります。

  • A社:3,480万円
  • B社:3,510万円
  • C社:3,560万円
  • D社:3,500万円
  • E社:3,490万円

このように、複数社に見積もりを依頼しても価格差がありません。また、バックマージンを支払うために、その分工事費用を吊り上げます。

これでは、どこの修繕会社に依頼しても割高の工事費用になります。また、どこの業者に工事を発注しても、数百万円単位の中間マージンが管理会社やコンサルタントに支払われる仕組みになるのです。

相見積もりを取る際は、業者ごと価格差があるのかチェックしましょう。業者ごと価格差がない場合、談合されている恐れがあります。

談合されないためのポイント

管理組合が談合を防ぐためには、どうすればいいのでしょうか。修繕費の積立金を無駄使いしないようにする必要があります。自分自身のマンションは、あなた自身で守る必要があるのです。

そこで談合を防ぐためには、以下のポイントに注意するようにしてください。

  • 業者は数ではなく質
  • 談合に応じない優良業者に依頼する
  • 談合されたと判断したら白紙に戻す
  • 責任施工方式にすると談合されない
  • 業者選びをコンサルタントに任せない

それでは、順番に解説していきます。談合されないためには、ここでお伝えすることを参考にして悪徳コンサルタントに騙されないようにしましょう。

業者は数ではなく質

談合を防ぐために、「多くの業者に見積もりを出そう」と考える管理組合は多くいらっしゃいます。

しかし、管理会社やコンサルタントに依頼した場合、談合を行って価格調整するため、数多く業者の見積もりをとっても意味がありません。

数多くの業者に見積もりを依頼しても意味がありません。

したがって、談合を回避するためには、管理会社やコンサルタントの談合に応じない優良業者に見積もりを依頼する必要があります。談合を回避するには、優良業者を探すようにしましょう。

談合に応じない優良業者の探し方

談合に応じない優良業者を探すためには、業者を紹介してもらうのは控えるようにしてください。

リベートの可能性のある業者紹介は、以下をご覧ください。

  • 管理会社の紹介
  • コンサルタントの紹介
  • 管理組合員からの紹介
  • 修繕委員会からの紹介
  • 業者からの紹介

これらの業者や人から業者を紹介してもらう場合、リベートの可能性があるため注意するようにしてください。

談合されたと判断したら白紙に戻す

注意していても談合されてしまう可能性はあります。その場合、キャンセルするのも1つの方法です。

先ほどお伝えしたように、談合された場合の見積もりは、価格差がないため一目瞭然です。談合された見積もりを提示されたとしても、契約しなければ問題ありません。

割高の修繕費用を支払うのであれば、勇気をもって白紙に戻すことも重要です。

責任施工方式にすると談合されない

談合を防ぐ方法としては、「責任施工方式」にすると談合されません。直接業者に依頼するからです。以下が責任施工方式のイメージです。

責任施工方式

管理会社やコンサルタントが関与しないため、談合されません。業者も正確な見積もりを提示するので、価格が意図的に高くなることはありません。

下請け業者に直接工事を発注する

業者に直接依頼する際は、仲介手数料が発生しない業者を選ぶようにしてください。元請け業者が工事を受注して下請け業者に丸投げする際、仲介手数料が発生するからです。

下請け業者仲介手数料発生しない

このとき、3~4割の仲介手数料が発生する恐れがあります。仮に、3,000万円の修繕費用がかかる場合、以下のような仲介手数料がかかります。

3,000万円(修繕費用) × 0.4(仲介手数料の割合) = 1,200万円(仲介手数料の割合)

つまり、3,000万円の修繕費用を支払ったとしても、実際に修繕工事に使われる金額は仲介手数料を引かれた1,800万円になります。

これでは、仮に談合をされないように修繕工事を直接業者に依頼したとしても、無意味です。したがって、下請け業者に直接工事を依頼すると低価格で高品質な工事が行えます。

ただし、下請け業者なのか元請け業者なのかを見極めることは難しいです。

そこで当サイトでは、直接下請け業者に依頼するサービスを提供しています。無駄な仲介手数料を省いて低価格で高品質な修繕工事を行いたい方は、ぜひお問い合わせください。

業者選びをコンサルタントに任せない

コンサルタントに業者を選定してもらった場合、談合が起こる可能性は高いです。したがって、コンサルタントに管理を依頼したとしても、業者選びを任せないようにしましょう。

談合されないコンサルタント選び

談合を防ぐためには、コンサルタントに依頼しないのがおすすめです。コンサルタントを利用しなければ、談合されることがないからです。

ただ、それでも「コンサルタントに依頼したい」方は多くいらっしゃいます。先ほどお伝えしたように、管理組合はボランティアです。給料が発生するわけではないため、すべての方がやる気があるわけではありません。

日々の生活で忙しい中修繕工事を行うので、コンサルタントに任せてしまいたいのも本音です。

したがって、コンサルタントに修繕工事を依頼して談合されないためには、悪徳コンサルタントを見極めるようにしてください。それでは、優良コンサルタントの選び方をご紹介します。

金額だけでコンサルタントを選ばない

コンサルタントを依頼する際、コンサルタント料が発生します。費用を抑えるために、値段重視でコンサルタントを選ぶのは控えましょう。

コンサルタント料が安くても、談合によって工事費用が高くなってしまっては元も子もないからです。コンサルタント料を安くし、談合によってバックマージンをもらっている悪徳コンサルタントは非常に多くいるため、注意してください。

まとめ

談合は、コンサルタントが修繕費用を必要以上に吊り上げてバックマージンを受けとることです。修繕工事の金額は数千万円単位になるため、そのお金目当てに集まる悪徳コンサルタントは多くみられます。

コンサルタントからすれば、大規模修繕工事は「お金儲けのイベント」でしかないからです。

悪徳コンサルタントに談合された場合、損をするのはあなたです。入居者が一生懸命貯めた修繕工事費用をそのような中間マージンに使われないためには、悪質なコンサルタントに注意しましょう。

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