マンションの大規模修繕:築20年以降、2回目の改修工事のポイント

2回目の修繕工事

築20年を超え、2回目の大規模修繕工事は、1回目の修繕工事よりも規模が大きくなったり費用が高くなったりします。築年数が経過すると修繕する個所が増えるからです。

したがって、「1回目の修繕工事と同じ」と思っていると失敗します。

2回目の修繕工事は、1回目の失敗やダメだった部分を活かして1回目よりも納得のいく修繕工事にしたいものですよね。

そこで本記事では、築20年以降の2回目の修繕工事のポイントをご紹介します。ここでお伝えすることを参考にし、2回目の大規模修繕工事を成功させましょう。

2回目の修繕工事は1回目よりも規模が大きくなる

築20年以降になるとマンションも老朽化してきます。1回目の修繕工事よりも工事する個所や規模は大きくなります。

1回目の修繕工事では、問題のなかった部分も築20年を越えると修繕する必要があるからです。

たとえば、エレベーターなどの共有部分です。1回目の修繕工事では、劣化していなくても2回目になると修繕工事の対象になります。

エレベーターの修繕費用は、2,000万円ほどになるので、2回目の修繕工事は1回目に比べると規模も費用も大きくなることが予想されます。そのため、1回目の修繕工事とは全く内容が異なることを踏まえた上で、修繕工事を行うようにしてください。

2回目の修繕工事の費用や相場

1回目の修繕工事に比べて、2回目の修繕工事は費用が高くなります。1回目に比べて、修繕工事の費用が高くなるからです。1回目では問題のない箇所も、2回目になると修繕の必要が出てきます。

1回目の修繕工事の費用・相場

1回目の修繕工事では、戸あたり100万円が相場です。

世帯数費用
303,000万円
505,000万円
1001億円

修繕工事は、1世帯あたり100万円が目安になるため、マンションの規模に応じてこのような修繕費用の価格になります。

2回目の修繕工事の費用・相場

2回目の修繕工事は、戸あたり120万円の費用が相場になります。

世帯数費用
303,600万円
506,000万円
1001億2,000万円

先ほどお伝えしたように、2回目の修繕工事は、修繕する個所が増えたり規模が大きくなったりするため、費用は1回目に比べると割高になります。

1回目の修繕費用を同じ金額程度だと思っていると、足元を救われてしまう可能性があるので注意してください。

2回目の修繕工事は必要なものと不要なものを見極める

築20年以上マンションで生活していると、必要なものと不要なものがわかってきます。共有部分であまり使わないものは、撤去してしまうのも1つの方法です。

たとえば、機械式駐車場を撤去する管理組合は多く見られます。利用者が少なく、維持費がかかってしまい割に合わないからです。あまり利用者がいないのであれば、無理をして維持する必要はありません。

必要のないものにお金をかけても、修繕費が高くなってしまうだけですよね。

これからも維持費がかかることを考えると、撤去してしまったほうが経済的だと考えることができます。2回目の修繕工事は、無駄なものはできるだけ撤去するようにしてください。

管理組合で話し合い、必要なものと不要なものを判断しましょう。

修繕だけではなく更新工事も増える

2回目の大規模修繕工事を行う際、メンテナンスだけではなく更新工事(新しく取り換えること)する個所も増えてきます。補修や修繕だけでなく、古くなったものを取り換える工事も出てくるからです。

たとえば、配管などは築12~15年でメンテナンスを行います。そして、築24~30年で新しいものに交換します。

築年数が経過すると修繕ではなく、新しいものに取り換える箇所も増えるのです。修繕などのメンテナンスに比べて、新しいものに交換する場合、既存のものを撤去して新しいものを設置します。

したがって、費用は修繕に比べて交換のほうが高くなります。

ただ、見積書を確認した際に、「交換する必要があるのか」と思われる方も多いのではないでしょうか。

2回目の大規模修繕工事になると修繕だけではなく、交換をしなければいけなくなる箇所も多く見られるため、費用が高くなってしまうのは仕方がないことなのです。

2回目の修繕工事は、メンテナンスだけではなく交換する工事も増えてくることを把握しておきましょう。

そして、2回目の修繕工事で給排水管の配管工事を行う管理組合は多く見られます。

配管の修繕工事については、「【マンションの大規模修繕】配管工事の修繕の時期や注意点」の記事で詳しく解説しているので、2回目の修繕工事を検討している方は合わせて読むととてもためになります。

築20年以降、2回目の修繕工事で行うこと

修繕工事の内容は、築年数や箇所によって異なります。公益財団法人マンション管理センターが、公開しているマンションの修繕箇所の時期や目安は以下の通りです。

推定修繕工事項目対象部位等工事区分修繕周期(参考)想定している修繕方法等
1 仮設工事
①共通仮設仮設12年12年・24年・36年・48年… 仮設事務所、資材置き場等
②直接仮設仮設12年12年・24年・36年・48年…枠組足場、養生シート等
2 屋根防水
①屋上防水(保護)屋上、塔屋、ルーフバルコニー補修12年(1周期)12年伸縮目地の打替え、保護コンクリート部分補修
修繕24年(2周期)24年(以降は露出防水)下地調整の上、露出防水(ウレタン塗膜防水)※かぶせ方式(保護層を撤去しない)
②屋上防水(露出)屋上、塔屋修繕12年(1周期)12年…36年…60年…ウレタン塗膜防水の上、保護塗装(トップコート塗り)※かぶせ方式(防水層を撤去しない)
撤去・新設24年(2周期)24年…48年…72年…既存防水層を全面撤去の上、下地調整、(露出アスファルト防水等)
③傾斜屋根屋根補修12年(1周期)12年…36年…60年…下地調整の上、保護塗装(水性ポリマー等)
撤去・葺替24年(2周期)24年…48年…72年…既存屋根材を全面撤去の上、下地補修、葺替え
(アスファルトシングル葺、金属板葺等)
④庇・笠木等防水庇天端、笠木天端、パラペット天端・アゴ、架台天端等修繕12年12年・24年・36年・48年…高圧水洗の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水等)
3 床防水
①バルコニー床防水バルコニーの床
(側溝、幅木を含む)
修繕12年12年・24年・36年・48年… 床/高圧水洗の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水) 側溝・巾木/高圧水洗の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水)
②開放廊下・階段等床防水開放廊下・階段の床
(側溝、幅木を含む)
修繕12年12年・24年・36年・48年…床部/高圧水洗の上、下地調整、(塩ビシート張り等)側溝・巾木/高圧洗浄の上、下地調整、(ウレタン塗膜防水)
4 外壁塗装等
①コンクリート補修外壁、屋根、床、手すり壁、軒天(上げ裏)、庇等
(コンクリート、モルタル部分)
補修12年12年・24年・36年・48年…ひび割れ・浮き・欠損・鉄筋の発錆・モルタルの浮き等の補修
②外壁塗装外壁、手すり壁等塗替12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…高圧洗浄の上、下地処理、塗装(仕上塗材)
除去・塗装36年(3周期)36年…72年…既存全面除去の上、下地処理、塗装(仕上塗材)
③軒天塗装開放廊下・階段、バルコニー等の軒天(上げ裏)部分塗替12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…高圧水洗の上、下地処理、塗装
除去・塗装36年(3周期)36年…72年…既存全面除去の上、下地処理、塗装
④タイル張補修外壁・手すり壁等 補修12年12年・24年・36年・48年…高圧洗浄、欠損・浮き・剥離・ひび割れ等の補修、一部張替え
⑤シーリング外壁目地、建具周り、スリーブ周り、部材接合部等打替12年12年・24年・36年・48年…打継・伸縮・誘発目地、部材取合部等の打替え
5 鉄部塗装等
①鉄部塗装
(雨掛かり部分)
(鋼製)開放廊下・階段、バルコニーの手すり塗替4年4年・8年・12年・16年… 下地処理の上、塗装
(鋼製)屋上フェンス、設備機器、立て樋・支持金物、架台、
避難ハッチ、マンホール蓋、隔て板枠、物干金物等
塗替4年4年・8年・12年・16年… 下地処理の上、塗装
屋外鉄骨階段、自転車置場、遊具、フェンス塗替4年4年・8年・12年・16年…下地処理の上、塗装
(注)機械式駐車場を除く
②鉄部塗装
(非雨掛かり部分)
(鋼製)住戸玄関ドア塗替6年6年・12年・18年・24年…下地処理の上、塗装
(鋼製)共用部分ドア、メーターボックス扉、手すり、照明器
具、設備機器、配電盤類、屋内消火栓箱等
塗替6年6年・12年・18年・24年…下地処理の上、塗装
③非鉄部塗装(アルミ製・ステンレス製等)
サッシ、面格子、ドア、手すり、避難ハッチ、換気口等
清掃12年12年・24年・36年・48年…洗浄の上、コーティング
(ボード、樹脂、木製等)
隔て板・エアコンスリーブ・雨樋等
塗替12年12年・24年・36年・48年…下地処理の上、塗装
6 建具・金物等
①建具関係住戸玄関ドア、共用部分ドア、自動ドア点検・調整12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…動作点検、金具(丁番、ドアチェック等)の調整等
取替36年(3周期)36年・72年…かぶせ工法(既存枠の上に新規枠を取付け)
窓サッシ、面格子、網戸、シャッター点検・調整 12年(1・2周期)
12年・24年…48年・60年…
動作点検、金具(戸車、クレセント、ビート等)の調整等
取替36年(3周期)36年・72年…かぶせ工法(既存枠の上に新規枠を取付け)
②手すり開放廊下・階段、バルコニーの手すり、防風スクリーン取替36年36年・72年…全部撤去の上、アルミ製手すりに取替え
③屋外鉄骨階段屋外鉄骨階段補修12年(1・2周期)12年・24年…48年・60年…点検、腐食部板金溶接補修、踏板取替え等
取替36年(3周期)36年・72年…全部撤去の上、建替え
④金物類
(集合郵便受等)
集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー等取替24年24年・48年・72年…
笠木、架台、マンホール蓋、階段ノンスリップ、避難ハッ
チ、タラップ、排水金物、室名札、立て樋・支持金物、隔て
板、物干金物、スリーブキャップ等
取替24年24年・48年・72年…
屋上フェンス等取替36年36年・72年…
全部撤去の上、アルミ製手すりに取替え
⑤金物類
(メータボックス扉等)
メーターボックスの扉、パイプスペースの扉等取替36年36年・72年…
7 共用内部
①共用内部管理員室、集会室、内部廊下、内部階段等の壁、床、天井張替・塗替12年12年・24年・36年・48年…床・壁・天井の塗替え・張替え等
エントランスホール、エレベーターホールの壁、床、天井張替・塗替12年12年・24年・36年・48年…
8 給水設備
①給水管屋内共用給水管更生 15年15年・40年・65年…
屋内共用給水管、屋外共用給水管取替(更新30年30年・60年…仕上げ材の補修を含む
塩ビライニング鋼管への取替え
②貯水槽受水槽 取替25年25年・50年・75年…
FRP製への取替え
高置水槽 取替25年25年・50年・75年…
FRP製への取替え
③給水ポンプ揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ補修8年(隔周期)
8年…24年…40年…56年…
ポンプのオーバーホール等
取替16年16年・32年・48年・64年…
9 排水設備
①排水管屋内共用雑排水管更生15年15年・40年・65年…
屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管取替(更新)30年30年・60年…住戸内パイプシャフトを解体撤去の上、取替え、復旧
②排水ポンプ排水ポンプ補修8年(隔周期)
8年…24年…40年…56年…
ポンプのオーバーホール等
取替16年16年・32年・48年・64年…
10 ガス設備
①ガス管屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管取替(更新)(25年)
30年
30年・60年…埋設部掘削、管の敷設、埋戻し、復旧
(ポリエチレン管等)
11 空調・換気設備等
①空調設備管理室、集会室等のエアコン取替15年15年・30年・45年・60年…
②換気設備管理員室、集会室、機械室、電気室等の換気扇、ダクト
類、換気口、換気ガラリ
取替15年15年・30年・45年・60年…
12 電灯設備等
①電灯設備共用廊下・エントランスホール等の照明器具、配線器具、
非常照明、避難口・通路誘導灯、外灯等
取替15年15年・30年・45年・60年…
②配電盤類配電盤・プルボックス等 取替30年30年・60年…
③幹線設備引込開閉器、幹線(電灯、動力)等 取替30年30年・60年…幹線、引込開閉器等の取替え(容量増)
④避雷針設備避雷突針・ポール・支持金物・導線・接地極等 取替40年40年…
⑤自家発電設備発電設備 取替30年30年・60年…
13 情報・通信設備
①電話設備電話配線盤(MDF)、中間端子盤(IDF)等取替30年30年・60年…
②テレビ共聴設備アンテナ、増幅器、分配器等 ※同軸ケーブルを除く 取替15年15年・30年・45年・60年…
③インターネット設備住棟内ネットワーク 取替15年15年・30年・45年・60年…
④インターホン設備等インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設
備、配線等
取替15年15年・30年・45年・60年…
14 消防用設備
①屋内消火栓設備消火栓ポンプ、消火管、ホース類、屋内消火栓箱等取替25年交換
25年・50年…
②自動火災報知設備感知器、発信器、表示灯、音響装置、中継器、受信器等取替20年交換
20年・40年・60年…
住宅用又は共同住宅用
③連結送水管設備送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱等取替25年交換
25年・50年…
15 昇降機設備
①昇降機カゴ内装、扉、三方枠等補修15年(隔周期)
15年…45年…
内装取替え、三方枠塗装
全構成機器取替30年(隔周期)
30年…60年…
全部撤去・新設
16 立体駐車場設備
①自走式駐車場プレハブ造(鉄骨造+ALC)補修10年(1・2周期)
10年・20年…40年・50年…
鉄部塗装、車止等の取替え
建替 30年(3周期)
30年…60年…
全部撤去の上、建替え
②機械式駐車場二段方式、多段方式(昇降式、横行昇降式、ピット式)
垂直循環方式等
補修5年(1・2・3周期)
5年・10年・15年…25年
鉄部塗装、部品交換
二段方式、多段方式(昇降式、横行昇降式、ピット式)
垂直循環方式等
建替20年(4周期)
20年……40年
全部撤去・新設
駐車装置、制御板、昇降装置等
17 外構・附属施設
①外構平面駐車場、車路・歩道等の舗装、側溝、排水溝 補修24年24年・48年・72年…
囲障(塀、フェンス等)、サイン(案内板)、遊具、ベンチ等取替24年24年・48年・72年…
埋設排水管、排水桝等
※埋設給水管を除く
取替24年24年・48年・72年…
②附属施設自転車置場、ゴミ集積所取替24年24年・48年・72年…
植樹整備24年24年・48年・72年…
18 調査・診断、設計、工事監理等費用
①調査・診断、設計、コ
ンサルタント
大規模修繕工事の実施前に行う調査・診断
計画修繕工事の設計(基本設計・実施設計)・コンサルタン
1回目10年
以後12年
10年・46年…第1回目・第4回目…の大規模修繕工事に係る業務
22年・58年…第2回目・第5回目…の大規模修繕工事に係る業務
34年・70年…第3回目・第6回目…の大規模修繕工事に係る業務
②工事監理計画修繕工事の工事監理12年12年・48年…第1回目・第4回目…の大規模修繕工事に係る業務
24年・60年…第2回目・第5回目…の大規模修繕工事に係る業務
36年・72年…第3回目・第6回目…の大規模修繕工事に係る業務
19 長期修繕計画作成費用
①見直し長期修繕計画の見直しのための調査・診断
長期修繕計画の見直し
5年5年(・10年)・15年(・20年)…

表が見にくい方はこちらをクリック

出典:公益財団法人マンション管理センター

修繕工事の内容は、マンションによっても変わってきますが、おおよそこの表のような修繕時期になります。

2回目の修繕工事に当てはまるのは、築20~30年の間に行う修繕工事です。この表を参考にして、2回目の修繕工事を行いましょう。

共有部のグレードアップ・リノベーション

2回目以降の修繕工事を行う際、共有部をグレードアップするマンションは多く見られます。1回目とは異なり、2回目のマンションの修繕工事は暮らしやすさを向上させるのも1つの方法です。

エントランスを綺麗にしたり、オートロック化を行ったりします。このように、修繕だけではなく暮らしやすさを向上させるグレードアップを検討してみてはいかがでしょうか。

きれいなエントランスでセキュリティ面が強化されれば、新たな入居者も増えるかもしれません。

以下では、実際に共有部をグレードアップした事例をご紹介します。

玄関のリノベーション

玄関修繕工事リニューアル

出典:大京穴吹建設

玄関のリノベーションの事例です。玄関はマンションの顔になり、第一印象を決める重要な場所になります。

玄関をリニューアルすれば、いい印象を来客者に与えることができます。また、住んでいても気持ちがいいですよね。

エントランスと中庭のリニューアル

エントランス修繕工事

出典:大京穴吹建設

共有部であるエントランスを修繕してリニューアルした事例です。間接照明などでおしゃれな空間になっています。せっかく生活するのであれば、おしゃれなエントランスのマンションに住みたいですよね。

「エントランスをおしゃれにしたい」のであれば、リノベーションを検討してみましょう。

メールコーナー・ポストのリノベーション

マンション大規模メールポスト

出典:大京穴吹建設

メールコーナーのリノベーションです。古くなったポストを新しくして使いやすくデザイン性の良いものに変えることで、おしゃれなエントランスになります。

エレベーターのオートロックによるセキュリティ強化

マンション修繕オートロック

出典:大京穴吹建設

マンションのエレベーターをオートロック化し、セキュリティを強化するリノベーションです。マンションは共同住宅になるため、複数の人が出入りします。

入居者全員の顔や名前を憶えているわけではないので、部外者が勝手に入ってきても判断できませんよね。そのため、防犯上誰でも入れるようでは、不安なのが本音です。

そこでエレベーターをオートロック化すれば、誰でもマンション内部に入れません。

安心して生活するためには、このようなセキュリティを強化する工事を行ってはいかがでしょうか。

まとめ

2回目の修繕工事は、1回目とは規模も内容も変わってきます。当然、修繕費用も1回目よりも高くなることが予想されます。そのため、1度目と同じような修繕計画では、失敗してしまう恐れがあるので注意してください。

また、2回目の修繕工事は必要なものと不要なものを見極めることも重要です。いらないものは撤去して、今後のコストのことを考えて最適な判断をしましょう。

そして、予算は必要ですが、住みやすさの向上を検討するのもおすすめです。

エントランスをきれいにリノベーションしたり、オートロック化にしたりすれば、入居者が快適に暮らしやすくなります。

修繕だけではなく、リノベーションも視野に入れて修繕工事を行えば、入居者が増えるような修繕工事が行えるのではないでしょうか。

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